Online marketing voor makelaars: meer opdrachten en woningen
Online marketing voor makelaars zorgt dat verkopers en kopers jou vinden in plaats van het makelaarskantoor om de hoek. Wij helpen makelaars en vastgoedprofessionals in Zuid-Holland aan meer verkoopopdrachten, meer taxaties en een sterk merk met bewezen vastgoed marketing.
De verkoper geeft je de opdracht, de koper niet
Op een makelaarssite lopen twee bezoekers door elkaar heen. De koper kost je aandacht en levert je zelden werk op. De verkoper is degene die tekent. Zodra je die twee uit elkaar trekt, wordt de vraag wat er op je site moet staan ineens een stuk makkelijker.
De verkoper zoekt een kantoor
- Hij typt geen adres, maar iets als wat is mijn huis waard of makelaar met zijn plaatsnaam erachter
- Hij bekijkt twee of drie kantoren voordat hij ergens belt
- Hij doet dit ongeveer eens in de tien jaar, dus hij leest wel wat er staat
- De pagina waar hij op landt kan van jou zijn in plaats van van een platform
- Eén ja levert een opdracht op waar maanden werk in zit
De koper zoekt een woning
- Hij begint bij een woningplatform en niet bij een kantoornaam
- Hij filtert op wijk, prijs en aantal kamers, en dat aanbod staat daar compleet
- Jouw aanbod is een deel van de markt, dat van een platform is vrijwel de hele markt
- Wie via jouw site een woning vindt, was meestal al onderweg
- Aandacht van een koper is aandacht van iemand die je geen opdracht geeft
Dat je op zoekopdrachten naar woningen niet wint van de grote platforms is geen nederlaag, het is een verdeling van rollen. Zij hebben het aanbod, jij hebt het gesprek aan de keukentafel. Alles wat je op je site doet, doe je daarom voor die ene bezoeker die nog moet kiezen wie zijn huis gaat verkopen.
Twee mensen, twee heel andere zoekopdrachten
Zet de zoekopdrachten van een koper en een verkoper naast elkaar en je ziet meteen waar je wel en niet iets te zoeken hebt. Dit is geen lijst uit een tool, het is de manier waarop mensen praten als ze aan verkopen denken.
De eerste stap, vaak nog voordat er iemand thuis is geweest. Wie dit typt is niet aan het kiezen maar aan het rekenen. Hij wil weten of verhuizen überhaupt kan.
Hier wordt gekozen. Hij weet al dat hij een makelaar wil en kijkt welke kantoren serieus overkomen. Wat hij op deze pagina leest bepaalt of jij bij de twee zit die hij belt.
Een vraag waar veel kantoren omheen schrijven. Wie er wel antwoord op geeft, wordt gebeld door iemand die al ongeveer weet waar hij aan toe is. Dat scheelt een half gesprek.
Iemand die dit zoekt is niet verloren, hij weegt af. Een eerlijk stuk over wat je precies doet en wat dat kost weegt in die afweging zwaarder dan een advertentie.
Deze zoekt aanbod. Dat staat compleet op de grote platforms, en daar kom je met je eigen site niet tussen. Meedoen kost geld en levert je vrijwel nooit een opdracht op.
Iemand die een specifieke woning zoekt, meestal omdat hij hem ergens al zag staan. Die klik is leuk voor je bezoekersaantallen, maar hij was al onderweg naar die woning.
Het verschil tussen die twee kolommen is ook een budgetverschil. Een koper komt terug zodra hij weer verhuist, maar hij kiest jou niet. Een verkoper kiest één keer, en daarna is hij tien jaar weg. Juist daarom leest hij wat er staat en vergelijkt hij rustig: die ene beslissing is te groot om snel te nemen.
Je wordt gezocht op naam en op buurt
Bij makelaars lopen twee zoekwegen door elkaar: mensen die jouw kantoor zoeken en mensen die kijken wie er in hun wijk verkoopt.
Die tweede groep is waar de groei zit, en die vind je alleen als je per gebied iets te vertellen hebt in plaats van een algemene pagina over dienstverlening.
De waardebepaling is de aanvraag die je zelf kunt binnenhalen
Voor veel verkopers is de waardebepaling de eerste stap. Hij wil een getal, en pas daarna denkt hij na over wie het gaat doen. Die aanvraag kun je aan een platform of een vergelijkingssite laten, of je kunt hem zelf ophalen. Het tweede kost werk, maar dan is het contact ook van jou.
Geef de waardebepaling een eigen pagina
Niet een regel op je dienstenpagina en niet alleen een knop in het menu, maar een pagina die één ding doet. Wie hier binnenkomt heeft één vraag, en alles op die pagina hoort bij die vraag te horen. Hoe zo'n pagina is opgebouwd staat uitgewerkt bij landingspagina's.
- Eén onderwerp, één formulier, geen zijpaden naar je woningaanbod
- De vraag die hij zelf zou stellen als kop, niet je bedrijfsnaam
- Kort formulier: adres, contactgegevens, en verder niets wat je later ook kunt vragen
Zeg wat er na het versturen gebeurt
De reden dat mensen zo'n formulier niet invullen is bijna nooit het formulier zelf. Het is de onzekerheid over wat er daarna komt. Wie belt er, wanneer, kost het iets, komt er iemand over de vloer, en zit ik dan ergens aan vast. Zet die vijf antwoorden onder de knop.
- Wie er contact opneemt en binnen welke termijn
- Of het gratis is en of er verplichtingen aan vastzitten
- Of je langskomt of eerst belt, en hoeveel tijd dat kost
Volg op als mens, niet als systeem
Een waardebepaling die binnenkomt en drie dagen blijft liggen is geen aanvraag meer maar een gemiste. Wie snel en persoonlijk terugbelt heeft een voorsprong op het kantoor dat een automatische mail stuurt. Houd het bij mensen die zelf om contact hebben gevraagd.
- Dezelfde dag reageren, ook als het antwoord nog niet compleet is
- Bewaren wat je nodig hebt voor het gesprek en niet meer dan dat
- Niet doorgaan met bellen of mailen als iemand aangeeft dat het klaar is
Wat je mag opslaan en hoe je iemand daarna mag benaderen, is onze praktijkervaring en geen juridisch advies; de privacyregels en de gedragsregels van je eigen beroepsgroep gaan altijd voor.
Vier vragen die hij beantwoord wil zien voordat hij belt
Een verkoper belt pas als hij het gevoel heeft dat hij weet waar hij terechtkomt. In de praktijk zien we steeds dezelfde vier vragen terug, en op veel kantoorsites staat op geen van de vier een echt antwoord.
De vraag die iedereen heeft en die bijna niemand durft te stellen. Een pagina die hier omheen praat, stuurt iemand naar het kantoor dat wel iets noemt. Je hoeft geen prijslijst te publiceren, maar wel duidelijk te maken hoe het werkt en waar het ongeveer op uitkomt.
Op je site: hoe je courtage is opgebouwd, wat er wel en niet bij zit, en of er kosten zijn als er niet verkocht wordt.
Voor jou is het vanzelfsprekend, voor hem niet. Hij weet niet wie de foto's maakt, wie de bezichtigingen doet, of jij zelf onderhandelt of een collega, en wat hij zelf nog moet regelen. Dat verschil tussen kantoren is groter dan de meeste verkopers denken.
Op je site: de stappen van intake tot sleuteloverdracht, met per stap wie het doet, jij of hij.
Verkopen valt vaak samen met iets anders: een nieuwe woning, een scheiding, een erfenis, werk in een andere stad. Hij wil weten of het ritme past. Noem geen doorlooptijd die je niet kunt waarmaken, maar wel hoe het proces bij jou verloopt.
Op je site: wat er in de eerste twee weken gebeurt, en waar de wachttijd meestal in zit.
Het scenario waar iedereen aan denkt en waar zelden iets over staat. Hoe lang loopt de opdracht, kan hij ertussenuit, kost dat iets, en wat doe jij anders als het na een paar maanden stil blijft. Hier open over zijn kost je minder opdrachten dan erover zwijgen.
Op je site: de looptijd van de opdracht, hoe intrekken werkt en wat dat betekent.
Laten zien wat je in een wijk ziet gebeuren, in plaats van zeggen dat je de regio kent
Elk kantoor schrijft dat het de regio als geen ander kent. Dat leest niemand meer. Wat wel werkt is één wijk pakken en daar iets over vertellen dat alleen iemand weet die er wekelijks komt. Dat is meteen het onderdeel waar een groot landelijk platform niets tegenover kan zetten, want die kennis zit bij jou aan tafel.
Schrijf over een wijk of een dorp, niet over een gemeente
Een gemeente is een bestuurlijke grens, geen woningmarkt. Iemand die in een naoorlogse wijk woont heeft niets aan een verhaal over het historische centrum. Kies de gebieden waar jij echt verkoopt, en laat de rest gerust liggen.
- Begin met de twee of drie gebieden waar je de meeste opdrachten vandaan haalt
- Gebruik de namen die bewoners zelf gebruiken, niet de officiële wijkindeling
- Liever vier goede wijkpagina's dan twintig die op elkaar lijken
Toon wat je ziet, niet dat je het ziet
Het verschil tussen geloofwaardig en algemeen zit in het detail. Welk type woning gaat hier snel en welk type blijft staan. Wat vragen kopers hier altijd. Waar let een taxateur in deze straten op. Zulke zinnen kan een concurrent niet overschrijven.
- Welke woningtypes in dit gebied gewild zijn en welke lastiger liggen
- Waar bezichtigers hier standaard naar vragen
- Wat je een verkoper in deze wijk als eerste zou aanraden
Houd het bij, of begin er niet aan
Een wijkpagina met cijfers van drie jaar geleden doet meer kwaad dan geen wijkpagina. Kies daarom een vorm die je vol kunt houden. Twee keer per jaar een korte update is beter dan een uitgebreid rapport dat je één keer schrijft en daarna vergeet.
- Zet er een datum bij, zodat de bezoeker ziet hoe vers het is
- Kies een ritme dat je haalt, ook in een druk kwartaal
- Schrijf niets op wat je bij een volgende update niet kunt controleren
Hoe je zulke pagina's technisch en inhoudelijk opbouwt zodat ze ook echt gevonden worden, staat bij lokale SEO. Werk je vooral in één stad, dan kun je die aanpak per plaats uitwerken; zie bijvoorbeeld SEO bureau Dordrecht.
Verkochte woningen zijn je beste bewijs, mits je ze bijhoudt
Een verkoper wil zien wat je verkocht hebt, en dan het liefst in zijn eigen straat of wijk. Verkochte woningen die op je site blijven staan zijn daarvoor het sterkste materiaal dat je hebt. Ze worden alleen pas bewijs als je bewust bepaalt wat je toont en wanneer je opruimt.
De pagina hoort bij de woning
In deze fase is de pagina er voor de verkoper van dat huis en voor de mensen die hij zelf doorstuurt. Kopers komen vrijwel allemaal via een platform binnen, dus reken hier niet op bezoek uit de zoekresultaten.
- Goede foto's en een plattegrond, want die deelt hij zelf ook
- Duidelijk wie de contactpersoon is
- Reken deze pagina niet mee als zichtbaarheid voor nieuwe opdrachten
Van aanbod naar referentie
Op het moment dat er verkocht staat, verandert de functie van de pagina. Hij is niet langer een aanbieding maar een voorbeeld van jouw werk. Pas daar de inhoud op aan in plaats van alleen een label toe te voegen.
- Een korte regel over wat er speelde en wat jij hebt gedaan
- Verkoopprijzen en persoonlijke omstandigheden alleen tonen als dat is afgesproken
- Woningen groeperen per wijk, zodat het bewijs bij je wijkpagina hoort
Bewijs of rommel
Een archief dat alleen maar groeit werkt tegen je. Honderd pagina's die op elkaar lijken zeggen minder dan twaalf goed gekozen woningen. Snoeien is hier onderhoud, geen verlies.
- Houd per wijk een paar sprekende voorbeelden over
- Haal weg wat niets meer toevoegt, of voeg het samen tot een overzicht
- Zorg dat een oude woningpagina niet doodloopt maar netjes doorverwijst
Wat je over een verkochte woning mag tonen en hoe lang, is onze praktijkervaring en geen juridisch advies; maak er afspraken over met je opdrachtgever en volg de regels van je eigen beroepsgroep.
Waar je tijd en budget het meeste doen
Dit is geen wet, het is de afweging die we in gesprekken met lokale dienstverleners steeds opnieuw maken. De bovenste twee regels kosten bij makelaars vaak het meeste en leveren het minst op, juist omdat je daar tegen de platforms opbokst.
| Waar je tijd en budget heen gaan | Wie je ermee bereiktkoper of verkoper | Brengt het een opdracht dichterbijonze inschatting |
|---|---|---|
| Je eigen woningaanbod steeds mooier maken | Vooral kopers die ergens anders begonnen zijn | zelden rechtstreeks |
| Adverteren op zoekopdrachten naar woningen | Kopers, tussen de grote platforms in | duur en kortstondig |
| Een eigen pagina over de waardebepaling | Verkopers die net beginnen na te denken | ja |
| Pagina's per wijk of dorp waar je verkoopt | Verkopers die in dat gebied wonen | ja |
| Open zijn over kosten en werkwijze | Verkopers die twee of drie kantoren vergelijken | ja |
| Verkochte woningen bijhouden als referentie | Verkopers die willen zien wat je verkocht hebt | ja |
| Reviews vragen en netjes beantwoorden | Verkopers vlak voor het belmoment | ja |
De tabel schuift opzij op een smal scherm.
Wat wij voor een makelaarskantoor niet doen
Een deel van wat er in dit vak wordt aangeboden, gaan wij niet leveren. Liever vooraf duidelijk dan achteraf teleurgesteld.
- Wij bouwen geen woningaanbod en koppelen geen feedsHet presenteren van je aanbod hoort bij je kantoorsoftware en de platforms waar je op publiceert. Wij richten ons op de kant van je site waar de verkoper binnenkomt.
- Wij adverteren niet op zoekopdrachten naar woningenDaar staan de grote platforms met het complete aanbod. Je betaalt dan voor kopers die je geen opdracht geven, en het stopt op de dag dat je stopt met betalen.
- Wij kopen geen leadlijstenEen adres dat ergens anders is verzameld, is meestal ook aan drie andere kantoren verkocht. Dat begin je met een achterstand in plaats van met een gesprek.
- Wij benaderen niemand namens jou die daar niet om heeft gevraagdOngevraagd bellen of mailen naar aanleiding van een verhuizing of een tekoopbord doen wij niet. Wat wel mag, hangt af van de regels en van je eigen beroepsgroep.
- Wij beloven geen positie en geen aantal opdrachtenWij zeggen waar we ons op richten en wat dat volgens ons vergroot. Wie een plek of een aantal garandeert, weet iets wat niemand kan weten.
- Wij schrijven geen wijkteksten die jij zelf niet zou ondertekenenKennis van een wijk komt van jou. Wij halen die uit een gesprek en zetten hem op papier, maar wij verzinnen hem niet.
Eén gesprek over waar jouw aanvragen vandaan komen
We kijken samen naar je site vanuit de ogen van een verkoper: wat hij als eerste ziet, welke van de vier vragen beantwoord wordt, en wat er zou gebeuren als de waardebepaling een eigen pagina kreeg. Daar rolt een lijstje uit dat je ook zonder ons kunt uitvoeren.
Vragen die makelaars ons stellen
Korte antwoorden over platforms, courtage, waardebepalingen en verkochte woningen.
?Kan ik met mijn eigen site tussen de grote woningplatforms komen?
Op zoekopdrachten naar woningen: nee, en dat is eerlijker dan iets anders beweren. Die platforms hebben vrijwel het hele aanbod, dagelijkse updates en een naam die mensen intypen. Daar hoef je ook niet tussen te komen, want een koper die daar zoekt geeft jou geen opdracht. Op de zoekopdrachten van verkopers, zoals een waardebepaling of een makelaar in jouw werkgebied, liggen de verhoudingen heel anders. Daar concurreer je met kantoren van jouw formaat.
?Levert een waardebepaling op de site niet vooral nieuwsgierige buren op?
Een deel is inderdaad oriëntatie: mensen die willen weten hoe hun huis ervoor staat zonder plannen te hebben. Dat is geen verspilling, want die groep bevat ook de verkoper van volgend jaar. Wel helpt het om in je formulier één vraag op te nemen over de termijn waarop iemand denkt te verkopen. Dan weet je bij het terugbellen wie je vandaag spreekt en wie je over een jaar nog eens mag benaderen. Dat laatste is onze praktijkervaring en geen juridisch advies.
?Moet ik mijn courtage op de website zetten?
Een exact bedrag hoeft niet, en vaak kan het ook niet omdat het per woning verschilt. Maar volledig zwijgen kost je gesprekken, want dan gaat iemand het elders zoeken en komt hij bij een vergelijkingssite terecht in plaats van bij jou. In de praktijk werkt het goed om uit te leggen hoe je tarief is opgebouwd, wat erin zit en of er kosten zijn als er niet verkocht wordt. Wie daarna belt, belt beter voorbereid.
?Wat doe ik met woningen die al jaren geleden verkocht zijn?
Behandel ze als portfolio en niet als archief. Houd per wijk een paar woningen over die iets laten zien over jouw werk, voeg de rest samen of haal het weg, en zorg dat een oude pagina niet doodloopt maar doorverwijst naar het overzicht van die wijk. Let daarbij op wat je over de woning en de verkoper toont; maak daar afspraken over met je opdrachtgever.
?Ik ben zelfstandig makelaar zonder team. Is dit ook voor mij?
Juist dan, want jij hebt de wijkkennis en het gezicht en dat is precies waar een verkoper op let. Wat wel verandert is het tempo: begin met één waardebepalingspagina en één wijk, en breid pas uit als dat loopt. Werk je helemaal alleen, kijk dan ook bij online marketing voor zzp voor de manier waarop je dat naast je gewone werk volhoudt.
?Mijn site komt uit mijn kantoorpakket. Valt daar iets aan te doen?
Meestal wel, en vaak meer dan je denkt. In veel pakketten kun je losse pagina's toevoegen naast de aanbodmodule, en dan zet je de waardebepaling en je wijkpagina's daar neer. Zit je echt vast, bijvoorbeeld omdat je geen eigen teksten of eigen pagina's kwijt kunt, dan is een eigen site eromheen de betere route; wat daarbij komt kijken lees je bij website laten maken voor je makelaarskantoor.
Wat hier direct naast ligt
Drie pagina's die vaak in hetzelfde gesprek langskomen zodra de verkoper centraal staat.
Staat jouw vraag er niet bij? Stel hem gerust, ook als je alleen wilt weten of dit bij jouw kantoor iets zou uithalen.
Meer opdrachten in uw werkgebied
Vertel kort in welke gemeenten u actief bent en wat u wilt bereiken. U krijgt eerlijk advies over wat voor een makelaar werkt.
- Binnen 24 uur reactiePersoonlijk contact, geen standaardmail
- Vaste prijs voorafU weet precies waar u aan toe bent
- Volledig vrijblijvendU zit nergens aan vast